Предварительный договор на квартиру по вексельной схеме

Предварительный договор на квартиру по вексельной схемеА риски такие все же сохраняются при любых схемах взаимодействия с застройщиками. Сюда относится и заключение предварительных договоров по вексельной схеме. Это явление для многих граждан новое, незнакомое и малопонятное. Отсутствие необходимых правовых знаний часто приводит к ошибкам и убыткам.

Особенности предварительного договора на покупку жилья

Схемы продаж квартир в рамках предварительного договора на покупку жилья кажутся привлекательными и для самих строительных компаний. Достаточно сказать, что, по оценке экспертов, такие варианты активно применяют уже до четверти всех девелоперов Москвы и Подмосковья.

Предварительный договор купли/продажи жилья применяется в России только на первичном рынке. Заключая такой договор, гражданин, по сути, покупает не квартиру в новостройке, а обещание застройщика ему это квартиру потом, после завершения строительства, все же продать.

Все эти квартиры, несмотря на заключенные договора и внесенные денежные средства, застройщик оформляет в свою собственность. И только потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, застройщик теоретически должен заключить договор купли/продажи на выбранную квартиру. Этот документ и станет в итоге основным документом.

Гражданин должен осознавать, что он вкладывает собственные деньги в покупку квартиры для застройщика. Такой договор даже не требует государственной регистрации, а, следовательно, утрачивается возможность страховки и с этой стороны. Человек просто не в силах проконтролировать, сколько именно таких же договоров заключено застройщикам в отношении одной и той же квартиры.

Но риски предварительных договоров заключаются не только в этом. Например, после завершения строительства застройщик может продать обещанную вам квартиру совершенно другому клиенту. И вы не сможете даже через суд добиться того, чтобы квартира была передана именно вам. В лучшем случае вы сможете вернуть вложенные деньги, а и то, скорее всего, без всякой индексации, то есть сильно «похудевшими» из-за инфляции.

Предварительные договора, как правило, не устанавливают и конкретных сроков сдачи дома в эксплуатацию. Получив с вас деньги, застройщик в этом случае может тянуть время сколь угодно долго. И принудить его к выполнению своих обязательств по сдаче дома невозможно, поскольку в договоре в принципе нет таких обязательств.

Особенности предварительного договора на покупку жилья по вексельной схеме

Наиболее распространенный в России вариант предварительного договора – это вексельные схемы. Суть их в том, что вместо реальной квартиры клиент приобретает у застройщика вексель. Он имеет определенную стоимость. Она соответствует стоимости той квартиры, которая может быть в итоге передана покупателю в обмен на данную ценную бумагу.

Этот вариант отличается тем, что на руках у покупателя оказываются сразу два договора – предварительный договор на покупку жилья и договор купли/продажи самого векселя. Кстати, наличие такого документа при неблагоприятном развитии ситуации позволяет надеяться, что через суд можно будет хотя бы вернуть вложенные деньги. Однако такие векселя являются беспроцентными, а потому клиент получает от застройщика обесценившиеся суммы.

Однако судебная практика достаточно противоречива. Часто суды вообще признают подобные сделки ничтожными. Но есть прецеденты, когда все же выносится решение в пользу истца, которое обязывает застройщика предоставить обговоренную заранее квартиру.

Покупку квартиры «по векселю» юристы всегда относили к «серым схемам», так как законодательство прямо предусматривает, что отношения дольщика и застройщика должны регулироваться законом ФЗ-214.

 

Теперь подобные виды сделок с недвижимостью уже история, так как с 1 июля 2018 г. последние поправки в ФЗ-214 запрещают Застройщикам выпускать какие-либо ценные бумаги, кроме акций самой компании. Поэтому продажа квартир по векселю застройщика теперь прямо запрещено законом.

Хотите поделиться?

Не нашли, что искали?

юрист Смирнова Ю.И.

Оставить отклик

Ваш адрес эл.почты не будет опубликован.