Как работает управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты

Как работает управляющая компания?После того, как с марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), начал действовать и новый механизм управления многоквартирными домами. В этом кодексе механизму такого управления посвящен целый раздел (статьи 161-165 ЖК РФ).

Предусмотрены три способа управления многоквартирными домами. Эту функцию вправе взять на себя сами собственники жилья, самостоятельно заключая договора на обслуживание дома. Также они могут создать товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, по сути, продолжая управлять домом собственными силами, но уже через специально созданное юридическое лицо.

Но самым распространенным вариантом является в данный момент договор с управляющей компанией, которой собственники жилья поручают управлять их собственностью. И в этом варианте есть ряд специфических факторов, разобраться в которых важно для того чтобы знать, как защитить жильцов от неприятностей.

Правовой статус управляющей компании

Это обычное юридическое лицо (реже – индивидуальный предприниматель), которое обладает всеми правами и обязанностями, прописанными в действующем российском законодательстве. Более того, это один из вариантов предпринимательской деятельности, которая нацелена на получение прибыли.

И об этом не стоит забывать жильцам, которые заключают соответствующие договора с УК. Не стоит рассчитывать, что она будет заниматься благотворительностью и делать все работы по дому в ущерб своим интересам.

УК начинает работать только после заключения договора с собственниками, которые самостоятельно, на общем собрании жильцов дома, делают выбор той или иной компании. Таким же образом осуществляется и смена УК. Кстати, законом предусмотрено, что один дом вправе обслуживать только одна управляющая компания.

Задачи и функции УК прописаны в договоре. Главная из них – обеспечить безопасные и комфортные условия проживания россиян, а для этого эффективно поддерживать удовлетворительное состояние жилых домов в соответствии с техническими регламентами и ремонтировать их в случае необходимости.

Кроме того, УК должна держать отчет перед собственниками жилья, а это означает, что по первому требованию обязана предоставлять им полную информацию об объемах и качестве оказанных услуг и выполненных работ, а также устранять все выявленные дефекты.

Экономические и финансовые аспекты деятельности управляющей компании

В договоре с УК прописываются в деталях в том числе и все финансовые вопросы. Это относится к существенным условиям договора, а потому к ним следует отнестись особенно внимательно. Одним из основных разделов данного документа становится определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, то есть то, что будет указано в соответствующих строках платежки.

На общем собрании собственников жилья определяется не только тариф, но и те виды работ, которые УК предстоит выполнять, чтобы отработать эти деньги.

Размер платы должен быть одинаковым для всех собственников жилья – будь это частное лицо или муниципалитет, который предоставляет жилье по договорам социального найма. Размер оплаты устанавливается на срок до одного года, после чего опять-таки решением общего собрания собственников жилья может быть пересмотрен.

Здесь же прописываются и меры финансовой ответственности за действия/бездействие управляющей компании. Эта ответственность может быть предусмотрена как за нарушение компанией своих обязательств по надлежащему содержанию общего имущества, так и за возможный ущерб от неправильной эксплуатации объекта.

Опираясь на ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» от 30 декабря 2004 года, вступивший в силу с 1 января 2006 года, именно УК заключает договора с поставщиками ресурсов (электричество, газ, вода, тепло) и другими коммунальными предприятиями. Затем УК поставляют эти ресурсы непосредственно жильцам.

Хотите поделиться?

Не нашли, что искали?

юрист Смирнова М.И.

Оставить отклик

Ваш адрес эл.почты не будет опубликован.