Обмен жилыми помещениями

Обмен квартирамиМногие россияне, даже имеющие собственную крышу над головой, так или иначе сталкиваются с жилищными проблемами. Семьи создаются или, напротив, распадаются, дети вырастают и хотят самостоятельности… В общем, неизбежно встает вопрос о том, как снова приступить к урегулированию традиционного квартирного вопроса.

Один из вариантов (и достаточно распространенный) такого урегулирования – обмен жилыми помещениями. Действующее российское законодательство уделило достаточно много внимания этому вопросу, охватив широкий круг аспектов.

Какие жилые помещения подлежат обмену?

При проведении подобных сделок, прежде всего, следует руководствоваться требованиями Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Они прописаны в основном в статьях 72-74 этого кодекса.

Однако при этом следует понимать, что процедура обмена возможна лишь в отношении того жилья, которое граждане занимают на основании договоров социального найма. Иными словами, речь идет о жилом фонде в муниципальной либо региональной собственности, а также неприватизированных квартирах.

В том случае, если речь идет о жилье, находящемся в частной собственности (в том числе о приватизированном муниципальном жилье), в действие вступают нормативы и положения уже Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Здесь нужно руководствоваться уже нормами статей 567-571 главы 31 ГК РФ. И эта сделка будет фигурировать уже как договор мены жилыми помещениями.

Разница между двумя этими процедурами довольно существенная.

В первом случае сторонами сделки выступают собственники разных жилых помещений, а во втором – их наниматели. Кроме того, по результатам сделки мены по обмениваемым помещениям происходит переход права собственности на них, а при обмене – только права и обязанности нанимателей в отношении этих помещений.

Какие ограничения существуют при обмене жилыми помещениями?

Для проведения такой процедуры недостаточно просто желания нанимателей социального жилья. Существуют определенные условия, которые могут подобный обмен сделать вообще невозможным.

Так, невозможно обменять комнату или квартиру, которые находятся в аварийном здании, а также в здании, которое включено в план капитального ремонта с возможным переустройством или перепланировкой. Не удастся получить разрешение на обмен, если вынесено соответствующими органами власти постановление о сносе дома или его перепрофилирование с жилого сектора на какие-то иные цели (например, коммерческие или производственные).

Не сможет провести процедуру обмена и гражданин, к которому есть какие-то серьезные претензии, которые уже привели к решению о расторжении с ним договора социального найма, либо рассмотрение указанного иска еще находится в суде. Вообще, любые судебные тяжбы по поводу конкретного жилого помещения становятся препятствием на пути по его обмену на другое.

Отдельная категория – комнаты в коммунальных квартирах. Здесь обмен может не состояться в том случае, если, скажем, новый жилец страдает какими-то опасными хроническими заболеваниями, которые могут причинить вред его соседям.

Порядок обмена жилыми помещениями

Для проведения обмена социальным жильем официальным основанием выступает соответствующий договор, который подписывают наниматели обмениваемых помещений. А сам договор возможен только при согласии наймодателей с обеих сторон. Впрочем, отказ наймодателей может быть обжалован в суде, да и, вообще, встречается достаточно редко, поскольку существует не так уж много оснований для отказа. Решение о согласии либо отказе должно быть принято наймодателем и предоставлено в письменном виде и в срок не свыше 10-ти рабочих дней.

Для совершения обмена теми помещениями, где живут несовершеннолетние или недееспособные, необходимо согласие органов опеки и попечительства, которые контролируют соблюдение их прав. Эти органы должны предоставить свое решение также в письменном виде и в срок не более 14-ти рабочих дней.

Также необходимо согласие на обмен всех членом семьи нанимателя, которые проживают вместе с ним в данном помещении (даже если они временно отсутствуют по месту жительства).

Обмен может осуществляться жилыми помещениями, расположенными как в одном населенном пункте, так и в разных – от Калининграда до Владивостока.

Хотите поделиться?

Не нашли, что искали?

юрист Смирнова Ю.И.

Оставить отклик

Ваш адрес эл.почты не будет опубликован.