Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве

Договор найма на квартируДалеко не каждый гражданин России имеет собственную крышу над головой, и вряд ли эту ситуацию можно будет исправить в ближайшее время.

Тем не менее, люди создают семьи, разводятся, переезжают в другой город на более привлекательное место работы. Все это означает, что человек будет нуждаться в жилье. И если он не в состоянии купить его, то, следовательно, жилье придется снимать.

Возникающие при этом правоотношения прямо вытекают из условий договора найма жилого помещения, который вам придется заключить. Чтобы избежать возможных конфликтов в будущем, следует заранее позаботиться о правовой чистоте такого договора.

В чем суть договора найма жилого помещения?

Этот документ составляется на базе положений Гражданского и Жилищного кодекса РФ, которые регулируют в дальнейшем все отношения, возникающие из подписанного сторонами договора найма.

И, прежде всего, необходимо различать договор найма и договор аренды. В ГК РФ этим двум документам посвящены совершенно разные главы – 34-я и 35-я, в которых и прописаны все существенные различия.

Договор аренды (статья 606 ГК РФ) относится к гораздо более широкому понятию. Суть возникающих в данном случае отношений в том, что один субъект за плату передает другому некое имущество – во временное либо пользование, либо владение. При таком договоре арендатор может использовать данное имущество на свой взгляд (если в договоре нет других условий), а полученные от использования имущества доходы остаются в его распоряжении.

Сторонами такого договора арены могут выступать как физические, так и юридические лица.

Совсем другая ситуация с договором найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ). На этот раз речь идет об аренде только одного вида имущества – жилой недвижимости, а вот нанимателем такого имущества может стать лишь физическое лицо. Но закон позволяет наймодателем выступать как гражданам, так и юрлицам.

Впрочем, юридические лица (компании, предприятия, организации) также вправе арендовать любую жилую недвижимость, но вот использовать ее можно лишь для проживания физлиц. А это означает, что в конечном итоге юрлицо все равно должно будет заключить именно договор найма с таким гражданином.

Особенности оформления договора найма жилого помещения

Закон требует такой договор составлять обязательно в письменном виде. Более того, при длительных сроках его действия договор считается обременением для жилого помещения, а потому подлежит соответствующей государственной регистрации.

В результате, даже если меняется собственник конкретного жилого помещения, то все права нанимателя оказываются полностью защищенными, и гражданин по-прежнему может им пользоваться. И даже условия найма новый собственник не вправе изменить.

Предметом сделки в данном случае выступает любое отдельное, изолированное жилое помещение, если оно отвечает всем санитарно-гигиеническим нормативам и предоставляет необходимые условия для проживающих там людей. Иными словами, это обязанность наймодателя – обеспечить нормальные условия проживания.

У нанимателя свои обязанности – поддерживать эти самые нормальные условия в наемном жилье, использовать снятые дом или квартиру только для целей проживания, своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату, а также пользование коммунальными услугами (если так предусмотрено договором).

Вместе с самим нанимателем на арендованных квадратных метрах вправе постоянно жить и другие лица. Если вы хотите защитить их права и легализовать их положение, перечень указанных возможных жильцов следует внести в текст договора найма. Тем самым они получат права, которые будут соответствовать правам основного нанимателя. И список таких лиц затем может быть расширен уже только при согласии наймодателя (это положение не относится к несовершеннолетним).

Договор найма жилья можно заключить как на короткий срок (до одного года), так и на достаточно долгий период (до пяти лет). Когда срок договора истекает, он может быть продлен. И закон предполагает, что преимущественно право при этом имеет именно прежний наниматель.

Не нашли, что искали?