Рефинансирование ипотечных кредитов: основные направления развития в России

Рефинансирование ипотечных кредитовИпотечное кредитование в России (да и в большинстве других стран) по-прежнему остается одним из основных способов приобретения жилья населением.

Этот сегмент банковских услуг стабильно растет, хотя порой и чреват серьезными проблемами для всей экономики. Достаточно вспомнить мировой экономический кризис 2008 года, спровоцировали который как раз проблемы на ипотечном рынке США.

Для стабильной ситуации на этом рынке финансовым институтам нужны длинные и достаточно дешевые средства, доступ к которым чаще всего ограничен. Решить данную проблему помогает такая процедура, как рефинансирование.

Зачем необходимо рефинансирование ипотеки для банков?

Рефинансирование – это достаточно популярный инструмент в банковской деятельности и в России, и в других государствах. В сфере жилищного, да и других видов кредитования это означает, что банк должен в короткие сроки единовременно получить большой объем денежных средств, который ранее был предоставлен заемщикам как долгосрочные кредиты.

Для ипотечного кредитования это особенно актуально, поскольку все программы по этому виду займов долгосрочные, а выдаваемы суммы – весьма значительные. Стабильная работа банка, а также его возможность поддерживать постоянные объемы выдачи подобных кредитов особенно зависит от доступности дешевых финансовых ресурсов. Их приток к тому же снижает риск утраты ликвидности.

Рефинансирование позволяет при этом банкам еще и обеспечить приток заемщиков из менее обеспеченных слоев населения. Это обеспечивается возможностью снизить сумму первоначального взноса по ипотеке, а также разработать различные льготные программы (например, с меньшей суммой ежемесячных платежей) для категорий населения с низкими доходами.

Какие существуют виды рефинансирования в России?

Основная модель рефинансирования ипотечного кредитования в России не отличается особой оригинальностью по сравнению с существующими в мировой практике. Ее суть в том, что выпускаются ценные ипотечные бумаги, которые обеспечены имеющимся ипотечным покрытием. За счет этих бумаг формируется вторичный ипотечный рынок. Система при этом может быть как одноуровневая, так и двухуровневая.

В России федеральным оператором является государственное АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)». Одна из основных его задач – как раз осуществлять рефинансирование ипотечного кредитования путем выкупа у российских банков закладных по выданным кредитам. Впрочем, партнерами АИЖК могут быть не только банки, но и иные небанковские организации, которые выдают физлицам на долгий срок жилищные кредиты.

Главным инструментом рефинансирования в его деятельности выступает именно закладная, то есть именная ценная бумага, которая служит для удостоверения права собственности на залоговый объект недвижимости, обремененный ипотекой, или права на получение ипотечных платежей по кредиту.

Для оптимального регулирования ипотечного рынка АИЖК разработало общие стандарты для всего ипотечного рынка. Это упрощает процедуру рефинансирования и снижает издержки самих банков. Все выкупаемые агентством закладные (которые предварительно формируются в пул) должны отвечать указанным стандартам. На основании этого пула закладных проводится эмиссия ипотечных ценных бумаг.

В пул включаются закладные со сходными параметрами – по срокам ипотечных договоров, размеру ипотечных ставок, условиям погашения ипотеки и так далее. С помощью формирования пула также нивелируются и снижаются риски, которые достаточно велики при выкупе отдельной закладной.

Однако рефинансирование ипотечных кредитов в России все еще сталкивается с серьезными проблемами, поскольку не так уж много потенциальных инвесторов, которые интересуются ипотечными ценными бумагами. К тому же у них слишком низкая доходность, что приводит к низкому спросу со сторону частных инвесторов. Это приводит к тому, что основным игроком на этом рынке по-прежнему остается государство.

Не нашли, что искали?