Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью?

Регистрация сделки с недвижимостьюВ операциях с недвижимостью существует масса правовых проблем практически на каждом этапе любой сделки. И это означает, что пускаться в самостоятельное плавание по такому бурному правовому морю без всякой подготовки просто неразумно. Регистрация сделок с недвижимостью – только одна из сторон этого многогранного процесса, однако в ней масса тонких нюансов. Учесть их все, чтобы не остаться в убытке, – это непросто.

Как закон определяет госрегистрацию сделок с недвижимым имуществом?

Процедуру госрегистрации большинства сделок с различными объектами недвижимости регулируют требования Гражданского (ГК РФ) и Жилищного (ЖК РФ) кодексов РФ. Плюс нормы ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого еще 21 июля 1997 года. Причем эти положения довольно регулярно обновляются, поскольку эта сторона нашей жизни довольно энергично обновляется.

Суть самой процедуры госрегистрации в данном случае заключается в том, что она юридически подтверждает и фиксирует (при участии государства) конкретные шаги, которые совершаются сторонами в отношении некой определенной недвижимости. При этом можно говорить, скажем, о возникновении либо прекращении права собственности на данный конкретный объект, а также о переходе либо ограничении некоторых прав сторон договора.

В правовой системе России госрегистрация – это единственный способ доказать и зафиксировать наличие права собственности, легализованного официальным путем. Отменить, скорректировать либо оспорить возникшее право стороны могут лишь через исковое заявление в суд.




Осуществление самого юридического акта регистрации, как известно, возлагается на местные структуры Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это делается по правилам, которые являются едиными для всей страны.

Что подпадает под обязательную регистрацию?

Действующим законодательством России утвержден перечень тех сделок, которые должны обязательно пройти регистрацию в госорганах. Они просто не будут считаться состоявшимися без таковой.

Прежде всего, речь идет, конечно же, про договоры, в рамках которых недвижимость покупается либо продается. Причем это касается как домов, квартир, их частей либо долей и прочих видов традиционной жилой недвижимости, так и комплексов имущества юрлиц (предприятий).

Обязательно необходимо провести госрегистрацию определенных видов договоров. Сюда включаются, в частности, договора мены и ренты, аренды и субаренды (включая участки земли, комплекс имущества предприятий). К этой же категории относятся договора, по которым недвижимость передается в дар (включая отказ от него).

Отдельно следует сказать, что обязательную госрегистрацию должны пройти такие распространенные в последние годы договора, которые подписывают ипотечные заемщики и участники долевого строительства. Не обойтись без этого официального юридического акта и тогда, когда вы расторгаете подобные договора, уступаете в их рамках свои права или переводите долг по ипотеке на другое лицо.

Запись об акте госрегистрации вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Именно дата появления такой записи в реестре считается датой самой госрегистрации прав собственника на некий объект недвижимости.

Когда не нужна обязательная регистрация?

Известно, что далеко не все сделки, связанные с какой-то недвижимостью, требуется в обязательном порядке регистрировать в Росреестре. Существует в нормативной базе достаточно значительный пакет исключений.

И, прежде всего, следует говорить о сделках, которые стороны проводят с недвижимостью так называемого нежилого назначения. Такая недвижимость (это относится, например, к гаражам, сараям, участкам земли и т.п.) может стать объектом по сделкам купли или продажи, мены или аренды.

Однако нужно помнить, что в любом случае вам не удастся избежать регистрационных процедур. Это не будет касаться непосредственно договоров, но в центре внимания окажутся любые права в отношении недвижимости – право собственности, его переход к иному субъекту, возникновение иных прав. Игнорировать их регистрацию нельзя.

Отсутствуют нормы об обязательной госрегистрации и в отношении так называемых предварительных договоров, связанных с передачей тех или иных объектов недвижимости новым собственникам в будущем – близком либо отдаленном. Правда, в подобном документе следует указать дату, когда все-таки будет заключен так называемый основной договор. Вот он-то в свою очередь уже должен пройти процедуру обязательной регистрации.

К исключениям законодательство относит также договора найма жилья и краткосрочные (менее одного года длительностью) договора аренды различных объектов недвижимости.

Хотите поделиться?

Не нашли, что искали?

юрист Смирнова Ю.И.

Оставить отклик

Ваш адрес эл.почты не будет опубликован.