Как сменить управляющую компанию?

Сменить управляющую компаниюУправление многоквартирными домами в России приобрело другие механизмы после того, как был принят новый вариант Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Старые ЖЭКи, к которым было так много нареканий, ушли в прошлое. Однако у жильцов и собственников жилья стало появляться немало претензий и к работе новых структур.

Как быть в той ситуации, когда работа управляющей компании не выдерживает никакой критики? Как действовать, когда качество коммунальных услуг резко упало, а размер сумм в платежках, напротив, резко увеличился?

Смена управляющей компании в этом случае – совершенно необходимый шаг, но сделать его непросто. Для этого надо обладать необходимыми знаниями в этой сфере.

Что такое управляющая компания?

ЖК РФ предполагает три основных варианта управления общим имуществом многоквартирного дома. Это могут делать непосредственно сами жильцы и собственники жилья напрямую. Они же могут это делать путем создания специального юридического лица (скажем, товарищества собственников жилья, ТСЖ). Либо можно нанять уже существующее юридическое лицо или индивидуального предпринимателя, которые специализируются в указанной сфере.

Это и будет управляющая компания (УК). Она, с одной стороны, будет выполнять роль посредника между конечными потребителями и поставщиками коммунальных ресурсов. А, с другой стороны, оказывать услуги по содержанию общего имущества многоквартирных домов.

Закон требует, чтобы одним домом управляла только одна компания. Если вдруг появляются двойные-тройные платежки – это всегда нарушение закона. И часто такой вариант возникает именно тогда, когда жильцы принимают решение сменить УК.

В каких случаях возможна смена УК?

По большому счету, сотрудничество с той или иной УК – это полностью желание заказчика, то есть собственников жилья. А потому они вправе менять компании хоть по нескольку раз за год, без всяких ограничений. Но это теоретически, а на практике это процесс довольно сложный и затянутый – по той простой причине, что УК не так-то просто заставить расстаться со своим источником доходов.

Наиболее простая ситуация – когда просто истек срок договора между собственниками жилья и УК. Такой договор, согласно действующему законодательству, может заключаться на срок не менее года и не более пяти лет.

Когда срок действия договора близится к концу, и вы в своем доме планируете сменить УК или, вообще, выбрать иной способ управления общим имуществом, то необходимо принять соответствующее решение общего собрания. И сделать это следует не позднее, чем за месяц до истечения срока договора. Дело в том, что при отсутствии такого заявления от какой-либо из сторон договора, он автоматически пролонгируется на прежний срок действия.

Как сменить УК, если срок договора еще не истек?

Это довольно сложный вариант, поскольку при этом жильцам и собственникам жилья придется обосновать свое решение. Это необходимо на тот случай, если УК не согласится и обжалует ваше решение в суде.

При этом варианте хорошо бы заручиться поддержкой не только профессиональных юристов, но и новой УК, с которой вы готовы заключить договор на обслуживание. У компании будет стимул вас поддержать и оказать всю необходимую помощь.

Хорошо, если удастся договориться о расторжении договора по соглашению сторон. Иные основания возможного расторжения договора следует заранее прописать в самом тексте договора при его заключении. Иными словами, надо думать о возможном будущем и негативном развитии взаимоотношений с УК.

Если же никаких условий в договоре не прописано, то расторжение должно происходить на основании положений Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

При рассмотрении таких вопросов в суде, как правило, основанием для расторжения договора становится существенное нарушение его условий, что приносит определенный ущерб другой стороне.

В нашем случае к существенным нарушениям можно отнести плохую уборку придомовой территории, низкий температурный режим при отоплении, постоянное отключение воды или света. Главное, чтобы такие нарушения носили систематический характер и были документально подтверждены.

Не нашли, что искали?