Уступка права требования в долевом строительстве

Уступка права требования в долевом строительствеМножество россиян в своей повседневной жизни имеют дело со сделками цессии (или договорами уступки права требования), но в силу правовой неграмотности даже не задумываются об этом.

Между тем, это достаточно серьезный правовой процесс, который требует ответственного и квалифицированного подхода, чтобы не пришлось потом от досады и полученных убытков кусать локти. Ведь последствия сделок цессии иной раз таковы, что без суда не обойтись.

Какие сделки цессии наиболее распространены в России?

Среди самых распространенных видов сделок цессии, с которыми сталкиваются физические лица в России, можно назвать передачу проблемных кредитов из банков в коллекторские агентства, а также долевое строительство.

Суть любой сделки по уступке права требования в том, что, по сути, происходит замена одного кредитора (условно говоря) на другого, которому передаются все не только права, но и обязательства. Причем это происходит в основном без согласия должника, которого просто ставят затем перед свершившимся фактом.

Однако актуальное законодательство Российской Федерации не ограничивает сферу применения договоров цессии. Уступка возможна практически по любому требованию – в реализации или аренде недвижимости, по сделкам купли-продажи и так далее. И сделать это можно сторонам договора на любом этапе его реализации.

Для юридических и физических лиц при этом действуют разные правила. Ведь первым из них потребуется при оформлении такой сделки провести довольно значительное количество мероприятий (скажем, провести общее собрание акционеров) и собрать большой пакет документов. Обычным гражданам это дается гораздо проще, но определенные правила при переуступке прав по покупке жилья в новостройках существуют и для физлиц.

Правила уступки прав при покупке жилья в новостройках при долевом строительстве

Все детали данной процедуры можно найти в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) и Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года (в актуальной редакции).

Несмотря на специфику этой сделки, суть ее та же – один субъект передает иному субъекту право потребовать у третьей стороны исполнения всех заявленных ею ранее обязательств. Применительно к покупке жилья на первичном рынке можно говорить о том, что прежний участник долевого строительства передает другому гражданину (или компании) свое право потребовать от застройщика выполнения всех условий действующего договора долевого строительства.

Правда, сделать это, как гласят нормы действующего законодательства, можно только в строго определенных рамках.

Во-первых, непосредственно в изначальном договоре участника долевого строительства должен отсутствовать прямой запрет на совершения сделки цессии.

Во-вторых, договор должен быть полностью оплачен на момент цессии, либо одновременно с оформлением указанной цессии следует оформить и соответствующий документ о переводе долга по оплате за жилье на то же самое лицо.

В-третьих, оформление цессии вообще возможно только на протяжении ограниченного периода времени – между датой госрегистрации договора участия в долевом строительстве и датой, когда сторонами подписан акт по передаче построенного жилья.

ГК РФ определяет, что цессия и в этом конкретном случае может быть как возмездной, так и безвозмездной. Ограничить действия сторон в этом смысле или запретить им что-либо никто не вправе. Все детали определяются ими самостоятельно.

Но есть существенное отличие от большинства иных ситуаций по уступке прав требования. Договор цессии у дольщиков, помимо всего прочего, проходит обязательную процедуру регистрации. Все этапы для этого предусматриваются те же самые, что и для базового договора участия в долевом строительстве.

При регистрации в соответствующем госоргане необходимо представить оба договора – основной для дольщика и договор цессии, а также при совместной собственности супругов – согласие второго супруга в письменном виде и с удостоверением этого документа нотариусом.

Тем, к кому переходит право требования, в этой ситуации также следует детально и очень тщательно выяснить текущее состояние объекта долевого строительства и запросить все платежные документы.

Не нашли, что искали?